CÔNG CHỨNG MUA BÁN SANG TÊN

Để được sang tên sổ đỏ, người bán phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà hợp pháp đất, nhà ở không có tranh chấp hay thuộc vào diện quy hoạch của Nhà nước.

Để có được Giấy Chứng Nhận Quyền Sử Dụng Đất hợp lệ chúng ta cần chuẩn bị 1 số giấy tờ như sau:

Trước tiên, ta tìm hiểu Sổ Đỏ là gì ? Nó có vai trò như thế nào trong luật đất đai và là sao để được có Sổ Đỏ?

Sổ đỏ hay còn gọi là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở. Để được sang tên sổ đỏ, người bán phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà hợp pháp; đất, nhà ở không có tranh chấp hay thuộc vào diện quy hoạch của Nhà nước; hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế được ký kết hợp pháp. Sau khi đáp ứng được các điều kiện này, các bên đến UBND cấp Quận (huyện) nơi có nhà đất để làm thủ tục sang tên sổ đỏ.

Điều kiện để có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất ?

Theo khoản 1, khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, người sử dụng đất được thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

- Đất không có tranh chấp.

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

- Trong thời hạn sử dụng đất.

Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Thủ tục chuyển nhượng:

Trước tiên, các bên đến cơ quan công chứng để lập, công chứng hợp đồng chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho nhà, đất.

Thứ hai, trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày lập hợp đồng, các bên phải kê khai lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân. Hồ sơ kê khai gồm các giấy tờ sau:

- 02 tờ khai lệ phí trước bạ do bên mua ký.

- 02 tờ khai thuế thu nhập cá nhân do bên bán ký (riêng trường hợp tặng cho cần chuẩn bị 04 bản).

- Bản chính hợp đồng chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho nhà, đất đã được công chứng.

- 01 bản sao có chứng thực Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.

- 01 bản sao có chứng thực CMND + Sổ hộ khẩu của cả bên mua và bên bán.

- Trường hợp tặng cho, thừa kế phải cung cấp thêm giấy tờ chứng minh quan hệ nhân thân của người cho và người nhận để được miễn thuế thu nhập cá nhân.

Trong thời hạn 10 ngày, kể từ ngày có thông báo nộp thuế thì người nộp thuế nộp tiền vào ngân sách nhà nước và nộp lệ phí trước bạ. Mức nộp cụ thể như sau:

- Thuế thu nhập cá nhân: 2 % trên giá bán hoặc là nộp 25% trên “thu nhập” (giá bán trừ giá vốn và các chi phí liên quan) nếu có chứng từ chứng minh. Tuy nhiên, hiện nay luật thuế thu nhập cá nhân đã bỏ cách tính 25% phần chênh lệch nên chỉ áp dụng thống nhất thuế thu nhập cá nhân mức 2% trên giá bán.(Lưu ý là thuế thu nhập cá nhân là thuế đánh vào người có thu nhập phát sinh do hoạt động chuyển nhượng bất động sản - tức người bán nhưng trên thực tế khi tiến hành giao dịch thì các bên có thể thỏa thuận bên nào sẽ nộp khoản thuế này).

- Lệ phí trước bạ: 0,5 %. Khoản lệ phí này sẽ được miễn đối với những đối tượng thuộc diện được tặng cho, thừa kế...nhà đất nếu có hồ sơ chứng minh theo quy định của pháp luật.

Thứ ba, Sau khi nộp thuế và phí, các bên làm thủ tục kê khai hồ sơ sang tên. Hồ sơ sang tên phải chuẩn bị gồm có:

- Đơn đề nghị đăng ký biến động (do bên bán ký), trong trường hợp có thoả thuận trong hợp đồng về việc bên mua thực hiện thủ tục hành chính thì bên mua có thể ký thay.

- Hợp đồng chuyển nhượng, hợp đồng tặng cho hoặc văn bản thỏa thuận phân chia di sản; văn bản khai nhận di sản.

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất (bản gốc).

- Giấy nộp tiền vào ngân sách nhà nước (bản gốc).

- Bản sao CMND + Sổ hộ khẩu của bên nhận chuyển nhượng, thừa kế, cho tặng.

Lệ phí sang tên sổ đỏ gồm lệ phí địa chính; lệ phí thẩm định, đo đạc (nếu có),... những lệ phí này do địa phương quy định cụ thể. Sau khi nộp đủ lệ phí sẽ được nhận sổ đỏ.

Khi sang nhượng mua bán toàn bộ nhà đất

1. Tiến hành công chứng hợp đồng mua bán nhà đất có chữ ký của người mua bán, người bán và người làm chứng

Hai bên mua bán nhà đất đến phòng công chứng, UBND phường, UBND xã lập hợp đồng mua bán, chuyển nhượng nhà đất và bất động sản khác.

a. Chuẩn bị các khoản phí khi làm thủ tục

Các chi phí bao gồm lệ phí như: làm hợp đồng (nếu nhờ), photo các loại giấy tờ, chi phí công chứng.

b. Các loại giấy tờ cần chuẩn bị khi tiến hành làm thủ tục

Bên bán nhà đất – bên chuyển nhượng nhà đất:

– Sổ hộ khẩu (bản gốc), hộ chiều (đối với người quốc tịch nước ngoài) CMND của cả hai vợ chồng.

– Giấy chứng nhận kết hôn bản gốc (nếu đã kết hôn) hoặc giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (nếu đang độc thân).

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản chính), quyển sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất (Sổ hồng, sổ đỏ).

Lưu ý: Trường hợp tài sản của riêng vợ hoặc chồng có được trước thời kỳ hôn nhân thì chỉ cần một người đứng tên ký nhưng phải có giấy tờ chứng minh.

Bên mua nhà đất – bên nhận chuyển nhượng nhà đất:

– Sổ hộ khẩu (bản gốc), hộ chiều (đối với người quốc tịch nước ngoài) CMND của cả hai vợ chồng.

– Giấy chứng nhận kết hôn bản gốc (nếu đã kết hôn) hoặc giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (nếu đang độc thân).

Lưu ý: Trường hợp tài sản của riêng vợ hoặc chồng có được trước thời kỳ hôn nhân thì chỉ cần một người đứng tên ký nhưng phải có giấy tờ chứng minh.

c. Thực hiện lập và ký hợp đồng

Hai bên chuẩn bị đầy đủ các giấy tờ như giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà đất, sổ hộ khẩu, CMND tới phòng công chứng, UBND phường, UBND xã. Tại đây người có tránh nhiệm sẽ soạn thảo hợp đồng và công chứng theo luật định, sau đó sẽ xuất ra 4 bản chính hợp đồng:

– Một bản cấp cho bên chuyển nhượng (Bên bán).

– Một bản cấp cho bên nhận chuyển nhượng (Bên mua).

– Một bản lưu tại cơ quan thuế.

– Một bản lưu tại cơ quan trước bạ nhà đất.